Zu hohe Grundstückspreise: „Was bringt die Bodenpreisbremse“

In dem Artikel »Lücken in Luxuslage« vom Spiegel 30/2016 ist nach Aussage von Professor Fabian Thiel und Staatssekretär Lütke Dalrup die Explosion der Grundstückspreise für die Wohnungsnot verantwortlich. Aus diesem Grund fordert Staatssekretär Lütke Daldrup eine Grundsteuer für Bauland.

Was bringt die Bodenpreisbremse

Eine »Bodenpreisbremse« sollte die Spekulation eindämmen in dem sie die Eigentümer zum Verkauf anregt.

Für mich als langjährig erfahrenen Münchner Immobilienmakler wird dies, genauso wie die »Mietpreisbremse«, nicht die Lösung sein. Deshalb die Frage: Wodurch sind die Grundstückspreise so enorm gestiegen?

„Sind allein die Grundstücksspekulanten Verursacher für die hohen Grundstückspreise?“

Ich habe das Gefühl, dass man es sich zu leicht macht, wenn die Schuldigen überwiegend bei den Spekulanten gesucht werden. Diese sind nicht vordergründig für die aus dem Ruder gelaufenen Grundstücks-­‐und Immobilienpreise verantwortlich.

Die Hauptursache für die »irrsinnig hohen« Grundstückspreise sind, wie in dem Artikel bereits erwähnt:

  • die rekordniedrigen Zinsen,
  • hinzu kommt die allgemeine Inflationsangst,
  • und die fehlenden Anlagemöglichkeiten.

Die außergewöhnlich niedrigen Zinsen ermöglichen es, dass Immobilien, zum Beispiel Häuser und Wohnungen, trotz der hohen Preise, noch relativ günstig finanziert werden können.

Für einen Darlehensbetrag von € 500.000,-­‐ fällt derzeit eine monatliche Rate von ca. € 966,67 an. Fakten: Zinsen 1,32 %; 1% Tilgung; Laufzeit 15 Jahre (Interhyp). Es ist unübersehbar, für den Immobilienkäufer steht bei seiner Kaufentscheidung offensichtlich:

  • nicht alleine die Höhe des Kaufpreises im Vordergrund,
  • entscheidender ist die Höhe der Finanzierungskosten.

Anmerkung: Im Vergleich zu den Mietkosten sind die Darlehensraten inkl. Tilgung nicht oder nur geringfügig höher als die ortsübliche Miete!

„Nicht eine Bodenpreisbremse wird die Grundstückspreise wesentlich mindern.“

Die Grundstückspreise, zumindest für größere Wohnbaugrundstücke, werden überwiegend von Bauträgern bestimmt. Die Rechnung der Bauträger ist sehr einfach. Die Höhe des Grundstückspreises wird über den erzielbaren Kaufpreis für Eigentumswohnungen und Häuser kalkuliert.

Bedingt durch die niedrigen Zinsen und der damit verbundenen großen Nachfrage, können Bauträger ihre Eigentumswohnungen bzw. Doppel-­‐ oder Reihenhäuser, zumindest in den Ballungsräumen, zu sehr hohen Preisen verkaufen und somit die hohen Grundstückspreise bezahlen.

„Deshalb: Nicht eine Bodenpreisbremse würde zu niedrigeren Grundstückspreisen führen – sondern höhere Zinsen.“

Erfahrungsgemäß werden staatliche Zwangsmaßnahmen das Grundstücksangebot nicht erhöhen und somit das Marktgeschehen nicht wesentlich beeinflussen. Wie bereits erwähnt sind die rekordniedrigen Zinsen die Hauptursache für die hohen Immobilien-­‐ und Grundstückspreise. Demgemäß werden die Immobilien-­‐ und Grundstückspreise nur durch höhere Zinsen fallen.

Nachfolgend ein Rechenbeispiel: Geht man davon aus, dass die Darlehenszinsen für Immobilien um 1% steigen, dann kann ein Immobilienkäufer, wie oben berechnet, mit einer monatlichen Zins-­‐ und Tilgungsrate von € 966,67 nicht mehr ein Darlehen in Höhe von:

  • € 500.000,-­‐ bedienen,
  • sondern nur noch € 350.000,-­‐.