Immobilien Finanzierungsratgeber

Die Zinsen befinden sich nach wie vor auf historischen Tiefständen – eine Änderung ist nicht in Sicht. Optimale Zeiten für eine langfristige Investition, wie zum Beispiel Immobilienwerte. Wir haben die wichtigsten Begriffe für sie zusammengestellt.

Immobilien sicher finanzieren

Annuitätendarlehen: Bei einem Annuitätendarlehen erfolgt die Rückzahlung des Darlehens in zumeist monatlich gleichbleibenden Raten 

Basel II: Von der EU angeordnete Regelung für Banken und Finanzierungs-Institute bei der Kreditvergabe. Die Banken müssen zur Durchführung eines Kreditgeschäftes, hinsichtlich des Mindesteigenkapitals, die Anforderung der EU erfüllen, was nach Auskunft aus Bankkreisen die Kreditvergabe beinträchtigen kann. 

Bauspardarlehen: Das Bauspardarlehen dient allgemein zur Finanzierung von Immobilien, kann aber auch zweckfremd verwendet werden. Der Bausparer muss 30% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme einbezahlen bzw. durch monatliche Zahlungen ansparen. Nach Ablauf einer vorgegeben Frist wird der Bausparkredit zuteilungsreif.   

Bereitstellungszinsen: Bereitstellungszinsen können zwischen dem Zeitraum der Darlehenszusage und der Darlehensauszahlung berechnet werden.

Beleihungswert: Der Beleihungswert ist für Banken die Grundlage für die Höhe des Darlehens. Der Beleihungswert soll den Verkehrswert einer Immobilie nicht übersteigen. Er wird von den Banken nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren festgelegt und bei Gegebenheit durch Sachverständige ermittelt.

Briefgrundschuld: Es gibt zwei Arten von Grundschulden, die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Beide werden im Grundbuch eingetragen.  Für die  Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Der Vorteil ist eine flexible Handhabung. Sie kann jeweils an verschiedene Banken und Gläubiger ohne zusätzliche Grundbucheintragung abgetreten werden. 

Buchgrundschuld: Zur Finanzierung von Immobilienobjekten wird nach Abschluss eines Kreditvertrages durch den Notar, zugunsten der Bank, eine Grundschuld bestellt. Üblich ist inzwischen die Buchgrundschuld „ohne Brief“ und nicht mehr die Hypothek oder die Briefgrundschuld.

Bürgschaft: Durch die Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge zusätzlich zum Hauptschuldner für einen Kredit oder Darlehen zu haften. Sie wird zum Beispiel dann praktiziert, wenn der Erwerber einer Immobilie liquide ist, er aber keine ausreichenden Sicherheiten nachweisen kann. Sehr oft treten die Eltern als Bürgen auf.

Disagio: Das Disagio ist ein Abschlag oder Damnum von dem Darlehensbetrag. In Relation zum Disagio werden die Zinsen berechnet. Vorteile ergeben sich nur für Anleger, diese können das Disagio sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Selbstnutzer können inzwischen diesen Steuervorteil nicht mehr anwenden.

Effektiver Jahreszins: Der effektive Jahreszins unterscheidet sich vom Nominalzins dadurch, dass in diesem die Kosten für die Kreditaufnahme berücksichtigt werden und er dadurch höher ist als der nominale Zins. Die Banken müssen deshalb auf den effektiven Jahreszins hinweisen.

Eigenkapital: Das Eigenkapital ist bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens (Fremdkapital) eine wichtige Voraussetzung. Je höher das Eigenkapital, umso besser sind die Zinskondition und die Aussichten für die Finanzierungszusage. 

Forward Darlehen: Bei einer Niedrigzinsphase können durch ein Forward Darlehen die aktuell günstigen Konditionen bis zu 66 Monate für eine »Anschlussfinanzierung« festgelegt werden. Das Risiko von Zinssteigerungen für die Anschlussfinanzierung wird dadurch eingeschränkt.  

Freistellungserklärung: Die Freistellungserklärung ist Bestandteil der Makler- und Bauträgerverordnung. Dort wird geregelt, dass der Bauträger vom Erwerber einer Wohnung oder Hauses nur dann Zahlungen annehmen darf, wenn seine Bank sich verpflichtet, die erworbene Immobilie aus der  Globalschuld zu entlassen. 

KFW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) hat verschieden Förderprogramme, u. a. gewährt sie für den Kauf, Sanierung, Modernisierung (Erneuerbare Energien) von Immobilien günstige Kredite. Näheres unter: www.kfw.de/Darlehen 

Nominalzins: Ist der Zinssatz vor Abzug der Kreditaufnahme-Kosten. Siehe effektiver Jahreszins.

Rangstelle: Die Rangstelle ist für die im Grundbuch eingetragenen Rechte von großer Bedeutung. Die im Grundbuch eingetragenen Rechte sind nicht gleichberechtigt. Ein nachrangig eingetragener Gläubiger kommt erst dann zum Zug, wenn das vorgehende Recht befriedigt ist. Für Banken ist die Rangstelle bei der Beleihungsprüfung für ein Immobiliendarlehen sehr wichtig.

Tilgungsarten: Bei Immobiliendarlehen wird überwiegend die Annuitätentilgung angewandt. Die Rate aus Zins und Tilgung ist gleichbleibend hoch.

Vorfälligkeitsentschädigung: Bei Kündigung eines Darlehensvertrages vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit wird von den Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens.

Zwangssicherungshypothek: Die Zwangssicherungshypothek wird nach Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung wird durch das Gericht vorgenommen.