Grundschuld & Briefgrundschuld - Risiken beim Immobilienkauf

Nützliche Informationen zum Thema Grundbuch und Grundschulden und was beim Kauf einer Immobilie beachten werden muss.

Das Grundbuch ist wie folgt aufgeteilt:

 

Aufschrift bzw. Deckblatt: Dieses enthält den Namen des zuständigen Amtsgerichtes, (Grundbuchamt als Abteilung des Amtsgerichtes)den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Grundbuchblattes.

Bestandsverzeichnis: Dazu gehören die Gemarkung, Flur, Flurstück sowie nachrichtlich Lagebezeichnung und Nutzungsart.

Abteilung 1: Hier sind die Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Vermerkt werden u.a. Eigentümer sowie Eintragungsdatum und Grund des Eigentumsübergangs.

Abteilung 2 (Lasten und Beschränkungen): Enthält alle Lasten und Beschränkungen des Grundstückes mit Ausnahme von Grundpfandrechten. Dies sind u.a. Dienstbarkeiten, Wohnungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Vormerkungen, Verfügungsbeschränkungen, Zwangsverwaltungs-, Zwangsversteigerungs-, Testamentvollstrecker-, Nacherben-, Sanierungs-und Umlagunsvermerk.

Abteilung 3: (Hypotheken Grundschulden, Rentenschulden): Hier stehen Grundpfandrechte, Hypotheken, Grundschulden, Sicherungsgrundschulden, Rentenschulden (z.B. Leibrente) und Widersprüche gegen Eintragung in dieser Abteilung. Näheres: Wikipedia Abteilung (Grundbuch)

 

Immobilienkauf: Die Löschung von Grundschulden, Hypotheken und Grundpfandrechten. (Abteilung 3).

Der Erwerber einer Immobilie setzt voraus, dass die Immobilie „schuldenfrei“ übergeben wird. Dies bedeutet, dass alle in Abteilung 3 aufgeführten Grundschulden, Hypotheken und Grundpfandrechte gelöscht werden. Einer Löschung steht grundsätzlich nichts im Wege wenn die Höhe des geschuldeten Betrages beglichen werden kann. Die Gläubiger/Banken werden im Rahmen der Verbriefung vom Notar aufgefordert unter welchen Voraussetzungen sie einer Löschung zustimmen. (Die Löschung der anderen Rechte wie Leibrente werden hier nicht behandelt.)

Immobilienkauf: Die Grundschuld soll nicht höher als der Kaufpreis sein.

Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass der Erwerber einer Immobilie sich vor Verbriefung absichert, dass durch die Kaufpreishöhe die vorhanden Schulden (Grundschuld, Hypothek, Grundpfandrechte) abgedeckt werden können bzw. die Grundschuld in anderer Form gelöscht werden kann. Diese Überprüfung wird durch das Notariat übernommen, es fordert die Gläubiger/Banken auf, die genaue Höhe der Schulden zu benennen. Dies erfolgt im Normalfall erst nach Verbriefung. Sollten dann aus nicht nachvollziehbaren Gründen die Schulden trotzdem höher sein als der Kaufpreis, dann hat der Käufer ein gesetzliches Rücktrittsrecht.

Nachweis der Grundschuldhöhe durch den Verkäufer

Nachdem die Rückabwicklung eines Kaufvertrages mit erheblichem Aufwand verbunden ist, so sichern wir die Käufer vor diesem Risiko ab, in dem wir in „machen Fällen“ den Verkäufer auffordern, dass seine Bank die Höhe der Schulden (die valutierten), vor Verbriefung, schriftlich bekannt gibt. Der Name der Bank steht im Grundbuch. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die tatsächlichen Schulden (valutierte Schulden) höher sein können, als die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Die Forderung der Bank kann sich durch aufgelaufene Zinsen und Kosten wesentlich erhöhen.

Grundschuld:

Es gibt zwei Arten der Grundschuld:

1. Buchgrundschuld. Diese wird in Abteilung 3 im Grundbuch eingetragen.

2. Die Briefgrundschuld. Zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch wird auf einem Formular der Bundesbuchdruckerei ein Grundschuldbrief ausgestellt.

Der gravierende Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld ist, dass bei der Übertragung auf einen anderen Gläubiger nicht extra die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Die Briefgrundschuld kann problemloser durch einen Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes übertragen werden. Der Vorteil ist, dass der Kreditnehmer unkomplizierter auf einen anderen Gläubiger/Bank umschulden kann. Anmerkung: In der Praxis wird inzwischen die Buchgrundschuld bevorzugt und von den Notaren empfohlen.

Was ist, wenn der Grundschuldbrief verloren geht?


 Spätestens nach Rückzahlung des Darlehens wird dem Kreditnehmer der Grundschuldbrief von der Bank ausgehändigt. Durch die Aushändigung des Grundschuldbriefes an die Eigentümer entsteht immer wieder ein bekanntes Problem, der Grundschuldbrief ist nicht mehr ausfindig zu machen. Dieser wird, auch wenn das Darlehen bereits zurückbezahlt ist, zur Löschung der Grundschuld benötigt. Der Verlust des Grundschuldbriefes wird überwiegend von Erben/Erbengemeinschaften gemeldet. Sehr oft sind die Erben über die Gegebenheiten des Erblassers nicht eingehend informiert und wissen nicht wo sich der Grundschuldbrief befindet.

Durch das Aufgebotsverfahren kann trotzdem verkauft werden.


Auch wenn der Grundschuldbrief verloren ging, so kann die Immobilie trotzdem verkauft werden, mit der Einschränkung, dass der Kaufpreis erst nach Abwicklung eines Aufgebotsverfahrens bezahlt wird. Durch das Aufgebotsverfahren wird der fehlende Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Das Aufgebotsverfahren wird vom zuständigen Amtsgericht vorgenommen. Die Abwicklung dauert ca. 6 Monate. Näheres: Wikipedia unter Grundschuld