Boom bei den Eigentumswohnungen

Die Berichte der Medien sind: »Es boomt, boomt und boomt« oder »Die Preise steigen – in München ist jeder Preis erzielbar«.

Die Preissituation muss für einen kritischen Immobilienmakler etwas differenzierter, je nach Lage und Käuferschicht, betrachtet werden.

1. Käufer mit hohem Einkommen.

2. Die Normalverdiener.

Die erste Gruppe, Käufer mit sehr hohem Einkommen, bezahlt Kaufpreise, die vor einigen Jahren noch nicht vorstellbar waren. Dies sind überwiegend große, repräsentative Wohnungen in Toplagen wie, Bogenhausen, Herzogpark, Harlaching, Nymphenburg oder Schwabing. Noch mehr im Vordergrund stehen Wohnungen in Innenstadtlagen.

Bei echten Spitzenlagen in München z.B. Nähe Marienplatz ist diese Preisdynamik nachvollziehbar. Allerdings entsteht für uns, als erfahrene Makler, der Eindruck, dass viele Wohnungskäufer nach dem Schema handeln: »Hauptsache Innenstadtlage«.

Die Lage, Preis und Leistung stehen hier nicht immer in einem ausgewogenem Verhältnis. Spätesten bei Verkauf einer dieser Wohnungen, wenn sich der Immobilienmarkt wieder beruhigt hat, werden unliebsame Konsequenzen nicht auszuschließen sein. Noch gravierender können die Konsequenzen sein, wenn das derzeit außergewöhnlich niedrige Zinsniveau nicht mehr besteht. Was oft vergessen wird: »Wenn die Zinsen z.B. von 3% auf 4% steigen, dann erhöhen sich die Finanzierungskosten um 33%!«

Der nachfolgende Auszug aus der Financial Times Deutschland mit El-Erian, Chef von Pimco Fonds (Allianztochter), vom 19.04.12 bestätigt sinngemäß unsere Bedenken:

»Frage: (...) Viele stürmen derzeit den Markt für Wohnimmobilien. Halten Sie das für eine gute Idee? El-Erian: (...) Seien Sie vorsichtig, denn der Trend zum Immobilienerwerb legt allmählich nahe, dass zu viele Leute versuchen, dasselbe gleichzeitig zu tun.«

Die Immobilienpreise im Segment der Normalverdiener sind in München ebenfalls merklich gestiegen, allerdings bei weitem nicht so extrem wie in den sogenannten Toplagen. Hier sind auf Grund der Einkommensverhältnisse klare Grenzen gesetzt, zudem geben Banken strikte Beleihungsgrenzen vor. Diese Tatsache ist unter Umständen ein Regulativ um eine Immobilienblase zu verhindern, wie sie in vielen Ländern vorkam bzw. zu befürchten ist. Trotzdem kann man sich, als Immobilienmakler, dem Gedanken nicht verschließen, dass durch die gute Stimmung, der sehr niedrigen Zinsen und Inflationsangst, Käufer dazu bewegt werden oder wurden, Preise zu akzeptieren die nicht immer dem Preisleistungsfaktor entsprechen.

 

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