Abwicklung einer Teilungsversteigerung für eine Immobilie in der Region von München.

Die Teilungsversteigerung oder auch „Auseinandersetzungsversteigerung“ ist ein besonderes in Deutschland im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geregeltes Verfahren über die Zwangsversteigerung.

Bereits die Bezeichnung „Auseinandersetzungsversteigerung“ deutet darauf hin, dass bei Unstimmigkeiten innerhalb Eigentümergemeinschaften Teilungsversteigerungen zum festen Bestandteil gehören. Zumeist trifft dies bei Erbengemeinschaften oder bei Scheidungen zu, wenn ein Teil der Eigentümer mit dem Verkauf oder dem Kaufpreis einer Immobilie nicht einverstanden ist. Im Laufe unserer langjährigen Maklertätigkeit werden wir sehr oft mit den genannten Situationen konfrontiert. 

Zuletzt wurden wir als erfahrene Immobilienmakler von einer Erbengemeinschaft mit dem Verkauf Ihres Grundstückes in der Region von München beauftragt. Ein Großteil der insgesamt 10 Erben wollte bereits seit über 30 Jahren das Grundstück verkaufen. Der Verkauf scheiterte immer daran, dass ein Erbe einem Verkauf rigoros nicht zustimmte. Nachdem wir immer wieder mit unwilligen Miteigentümern konfrontiert werden und überraschender Weise diese sehr oft umstimmen können, so versuchte ich es auch bei Herrn M. Anfänglich war er zugänglich und stellte in Aussicht einem Verkauf zuzustimmen, wenn ihm bestimmte Kosten extra bezahlt werden.  Nach Rücksprache mit den restlichen Erben konnte ich ihm mitteilen, dass die gestellten Forderungen akzeptiert werden. Ab diesem Zeitpunkt war sprichwörtlich ausgedrückt Schluss. Herr M. war nicht mehr zu erreichen, weder schriftlich noch telefonisch. Auch ein Aufsuchen in seiner Wohnung war erfolglos, er ließ sich verleugnen. 

Nun stand für mich fest, dass ein Verkauf der Immobilie nur über eine Teilungsversteigerung möglich ist. Darauf hin stellten wir das Grundstück zu einem „angemessen Kaufpreis“ in verschiedenen Internetportalen zum Verkauf. Es meldeten sich relativ viele Interessenten, wovon ein Großteil sogenannte Glücksritter waren. Einige zeigten doch konkretes Interesse und waren auch am Erwerb der Erbanteile  interessiert.

Eine Bankfinanzierung war nicht möglich:

Nachdem nicht alle Erben einem Grundstücksverkauf zustimmten, so konnten nur die 9 Erbanteile verkauft werden. Es ist eine allgemein bekannte Tatsache, dass Banken „Erbanteile nicht finanzieren“. Somit war unsere Vorgabe, einen Interessenten zu finden, der ohne Finanzierung, durch sein Eigenkapital die Erbanteile erwirbt. Nach ausdauernden Angebotsaktivitäten über Internet und eigenen Recherchen, konnte ein Käufer gefunden werden. Dieser war uns bereits über einen anderen geschäftlichen Kontakt bekannt, was die Verhandlungen wesentlich erleichterte. Nach Abklärung von kleinen Unstimmigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft und Abstimmung des notariellen Vertragsentwurfes, konnten die 9 Erbanteile über einen Erbschaftskaufvertrag bei unserem Notariat in München verbrieft werden. 

Ablauf einer Teilungsversteigerung:  

Für die Beratung unserer Kunden erkundigten wir uns beim Amtsgericht München über den Ablauf einer Teilungsversteigerung. Zuständig ist das Vollstreckungsgericht/Sachgebiet Immobilienvollstreckung im Justizgebäude, Infanteriestraße 5. Uns wurde mitgeteilt, dass die Teilungsversteigerung relativ unkompliziert verläuft. Zudem gaben die zuständigen Sachbearbeiter zu verstehen, dass Sie Antragsteller für Beratungen gerne zur Verfügung stehen. 

Amtliche Vorgänge haben mehr Wirkung:

Bereits während den Verkaufsverhandlungen hatte ich die Hoffnung, dass durch amtliche Vorgänge der letzte der 10 Erben doch noch zugänglich wird. Bestätigt wurde diese Annahme bereits kurzfristig nach Verbriefung, nachdem auf  Anfrage des Notariats der unstimmige Erbe problemlos auf das ihm zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht verzichtete. Die Entscheidung seinen Anteil dann direkt an unsere Interessenten zu verkaufen war dann eine logische Folgerung.  Somit war die Teilungsversteigerung nicht mehr nötig. Trotzdem wäre der Verkauf, ohne die Androhung der Teilungsversteigerung, nicht umsetzbar gewesen. 

Sinn einer Teilungsversteigerung:

Es bedurfte intensiver Überzeugungsarbeit die Erben zum Verkauf ihrer Erbanteile zu bewegen. Auch wenn bis zur Abwicklung fast 2 Jahre vergingen so hat sich unser Optimismus gelohnt. Zudem bestätigt dieser Vorgang wie sinnvoll und wertvoll das Gesetz für eine Teilungsversteigerung, was auch „Aufhebung der Gemeinschaft“ genannt wird, ist.